Invertir en Bienes Raíces en Uruguay: Las Mejores Zonas y Beneficios Fiscales en 2026

El mercado inmobiliario en Uruguay se ha consolidado como el refugio de valor más estable de la región.

Mientras otros países enfrentan alta volatilidad, el "ladrillo" uruguayo sigue ofreciendo rentabilidades sostenidas que oscilan entre el 5% y el 11% anual, dependiendo de la zona y la modalidad de inversión.

Con la extensión de los beneficios para proyectos de construcción hasta 2026 y el auge de la Vivienda Promovida, tanto inversores locales como extranjeros están encontrando oportunidades únicas en el eje Montevideo-Canelones.

1. El Fenómeno de la Vivienda Promovida (Ley 18.795)

Si buscas maximizar tu rentabilidad, la Vivienda Promovida es el camino más inteligente. Este régimen busca incentivar la construcción en zonas con infraestructura ya desarrollada, otorgando beneficios fiscales masivos por 10 años:

Exoneración de ITP: No pagas el impuesto a la transferencia (2% del valor de catastro) en la primera compra.
Exoneración de IVA: En la compraventa de las unidades.
Exoneración de IRPF/IRAE: No pagas impuestos sobre las rentas de alquileres durante una década (en el 100% o 90% de la renta según la zona).
Impuesto al Patrimonio: Exonera este tributo por 10 años.

Zonas como Cordón, Centro, La Blanqueada y el Prado son los puntos calientes donde un apartamento de 1 dormitorio puede rendir entre un 6% y 7% anual de renta neta, solo por alquiler.

2. Montevideo: Zonas Premium vs. Zonas de Alta Rentabilidad

A la hora de comprar, debes decidir tu perfil de inversor:

Perfil Conservador (Pocitos, Punta Carretas, Carrasco): Aquí la rentabilidad por alquiler es menor (4.5% a 5%), pero la revalorización del inmueble es la más alta. Es una inversión segura con riesgo de vacancia casi nulo. El precio por metro cuadrado en estas zonas ronda los USD 3.200 a USD 4.300.
Perfil de Alta Renta (Las Acacias, Nuevo París, Cerro): Para quienes buscan el máximo flujo de caja mensual. En estos barrios, debido al bajo costo de adquisición (aprox. USD 900 - USD 1.100/m²), las rentabilidades brutas pueden superar el 10% anual.
El Equilibrio (Buceo y Parque Batlle): Con la cercanía al World Trade Center (WTC), estas zonas atraen a profesionales y ofrecen rentas sólidas del 6% al 7% con una excelente demanda de alquileres temporales o de larga estadía.

3. El "Boom" de Canelones y Ciudad de la Costa

El departamento de Canelones, especialmente la Ciudad de la Costa, está viviendo su mejor momento histórico. La demanda de familias que buscan mayor metraje y contacto con la naturaleza ha disparado los precios de alquiler en zonas como El Pinar, Solymar y Lagomar en más de un 25% recientemente.

Invertir en proyectos cerca de lagos (como en la zona de Parque Miramar) o en complejos cerrados con seguridad se ha vuelto la opción preferida de los inversores que buscan tickets más altos. Además, Canelones ha extendido beneficios impositivos departamentales para dinamizar la construcción hasta 2026, lo que asegura que la zona seguirá creciendo y valorizándose.

4. Consejos para Invertir con Éxito en 2026

Apuesta por los Monoambientes y 1 Dormitorio: Son las unidades con mayor liquidez. Se alquilan más rápido y ofrecen una mejor relación costo-beneficio.
Compra en Pozo: Entrar en un proyecto antes de que se construya puede darte una ganancia de capital de entre el 15% y 20% una vez terminada la obra.
Analiza la Conectividad: En Montevideo, la cercanía a avenidas principales y terminales como Tres Cruces garantiza que tu propiedad nunca esté vacía.

Resumen de Oportunidades por Barrio (Estimado 2026)

Zona	Rentabilidad Estimada	Ventaja Principal
Cordón / Centro	6.5% - 7.5%	Vivienda Promovida / Alta demanda joven
Pocitos / P. Carretas	4.5% - 5.5%	Revalorización y Seguridad
Ciudad de la Costa	5.5% - 7%	Calidad de vida y expansión
Buceo (zona WTC)	6% - 7%	Público corporativo y Airbnb